土地探しから注文住宅を手に入れる住宅ローン知識 ～銀行員必見～

注文住宅を土地探しから手に入れる方法

注文住宅で家を建てたい！

でも、先に土地を探さないと、、、銀行ローンはどうすれば良いのか？

土地と建物を別々に銀行の住宅ローンを組めるのか？

最初から土地と一緒に注文住宅を買われる方はどうのようにされているのか？

住宅ローンの仕組みを知らないので、、、土地を探している途中に

希望と違う家を買ってしまったり、建売住宅を買ってしまっていた方も多くいらっしゃいます。

ここでは、注文住宅を初めて買われた方でないと知らない知識を判りやすくお伝えします。

住宅ローンを申し込む手続の流れ、タイミング、業界ルールを知っておくと安心して土地選びが出来ます。

銀行員の方も、お客様が知りたい情報の伝え方として見て頂く価値がある内容です。

１．土地だけ先に住宅ローンを組めるのか？

住宅ローンを申し込まれる場合、土地と建物の借入金額を決めて金融機関へお申込みをするのが前提となります。

土地を買われてから家を建てる場合、通常で１年以内、最長で２年以内に建てて下さいとなります。

先に融資枠を設定しないといけませんが、建物金額が決まっていないので全体の借入金額が判らない、どうすれば良いのか？矛盾が生じます。

住宅ローンを申し込むタイミングを知っておけば、矛盾が解消されます。

２．住宅ローンを申し込むタイミングは何時？

住宅ローンを申し込む流れをご説明します。

Stepゼロ

　金融機関への事前審査前に土地と住宅金額のおおよその予算金額を確定しておきます。

　土地の形状や、建ぺい率、容積率や道路付けによって家のプランが変わっていきます。

　当社ではご購入検討の土地を一緒に見に行き、ご希望の家が建つかの精査も行います。

　家の配置計画、平面・立面図、家の間取り、3Ｄ画像のイメージパース図を作成します。

　概算予算プラン全体で、概算のもの、確定のものを分けて判りやすく作成します。

　地盤改良費は大きな出費になります。近隣の地盤調査データも参考にご提案をします。

　※予め金融機関に行き住宅ローンのコンサルティングを受けられると良いです。

　　当社から金融機関をご紹介させて頂くことも可能です。

Step１　金融機関への事前審査　

　概算予算に対して借入が可能かを決めてるための事前審査（仮審査）を申込みます。

　この時に申し込む金額は多少多めに申請しておくことが必要です。

　事前審査の間、キッチン・トイレなどの設備機器を確定して予算の正確化します。

　当社は、統一された内装ですので予算が変更となる要素は設備機器です。

Step２　金融機関への本審査（借入申込み・団信加入の申し込み）

　本審査と呼ばれるものが、金融機関への正式な住宅ローンのお申込みになります。

　　　　　　審査結果は１～２週間以内に審査結果のお知らせのご連絡が入ります。

Step３　審査結果のお知らせ

　本審査から１～２週間程度で審査結果のお知らせのご連絡が入ります。

Step４　支払い関係

　本審査で通った融資枠は、銀行通帳管理（通知預金と言います）に入っています。

　最初に土地の不動産屋さんへ土地代金をお支払いして、土地の登記を自己所有にします。

　同時に工務店と本契約を締結して、契約金、中間金、上棟金、完工金を支払う流れです。

２．注文住宅を手に入れるための土地選びの流れ

土地探しはご縁と言います。人気の場所、物件が少ない場所は他の人も探されています。

良い土地を買われた方は、自分の条件に合った場所が出てくると直ぐに仮予約を行います。

なので、このようなイメージの場所、土地の形状や道路付け、陽当り、予算を含めて、予めのイメージを持つ必要があります。

自分に合った条件が出たら、ローン審査を条件に土地の仮予約を申込みます。

土地の仮申し込みをしてからも、土地の不動産会社は１番目の申し込み、２番目の申し込みと、仮予約を取っていきますので、ご迷惑にはなりません。

全体プラン策定とローン審査が下りるまで、土地を押さえて待って頂きます。約ひと月くらい待って頂くのが目安ですが、プラン策定などの進捗状況をご連絡されることがマナーです。

仮予約ですので、ローン審査が下りなければ土地のキャンセル料は生じません。（←一応、念押しご確認ください）

※土地探しは自分の条件を確定するための目を肥やすため、良い悪いを含めて多くの物件を見られておくと良いです。

※土地と同時に建物の住宅ローン審査が条件ですから、る土地を決める前に家を建てる工務店を決めておく必要があります。

３．住宅ローンの支払い完了年齢は？

通常は８１歳までに支払い完了が条件になります。

通常金利よりも安いネット系のローンなどは、７５歳までの支払い完了が条件になります。

若いご年齢で住宅をご購入されると、月々のローンお支払い額が少なくなります。

４．いくらまで借り入れが出来るのか？

年収の６～７倍くらいがひとつの目安です。

土地が親御様所有の場所で建てる方では、８倍を超える審査が下りることも有りました。　勤続年数など、金融機関の後ろにある保証会社の保証金利条件によっても変わってきます。

５．変動金利か固定金利か？

愛媛県は固定金利神話があって固定金利が良いと思われていらっしゃる方が多いです。

かって、日本が戦後の高度成長にあった時は１０年お金を預ければ預金２倍になった時期がありました。　これは、世界が驚く日本の戦後の経済成長にあった頃のお話しです。

全国的にみると、安い金利の変動金利を選ばれるのが一般的です。なぜならば、景気が大幅に回復して金利が上昇するなど考えられないからです。

経済や金融関係に詳しい人は変動金利で借りて、もしもの時は固定に変更する考えで借りています。

≪ご参考：変動金利決め≫

　全銀協TIBOR（タイボー）レートを参考に変動金利が決められています。

　TIBORレートの６か月テーブルの金利＋０．３％がおおよその銀行金利です

　　銀行の変動金利　＝　全銀協のTIBOR６か月テーブル金利＋０．３％　

　　　　全銀協TIBORレート　http://www.jbatibor.or.jp/rate/