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2023年4月8日
安く家を買ったと思っていても、決してそうでないケースがあります。
安い家が欲しいのか、お値打ちな家が欲しいのか、その違いを解説します。
１．注文住宅の価格とは
２．坪単価のトリック
３．家本体価格という表示
４．こんなに違う各社の価格表示
５．よくある新築注文住宅の選び間違い
６．ビルダー、工務店の選び方は標準仕様
７．建設会社との交渉は引っ越し価格（お引渡し価格）
８．松山市の新築注文住宅相場感覚
９．自然素材注文住宅のファーストクラス（ご参考）
坪単価の表記規定がないので、床面積で割ったり、施工面積で割ったりして、割り方によって坪単価は変わってきます。総費用についても、設備機器のオプションが無かったり、賃貸で使われているような安い設備機器で計算されていたりします。
総費用が極端に安く表示されている会社も蓋を開ければ建設に必要な足場すら金額に含まれていないなどして安く見せる工夫をしています。総費用算出のプラン見積もり段階で手付金をとられ、実際に見積を行うと２倍以上の価格になっていることがあるそうです。とりあえず安く見せて、注文住宅を購入する見込み客を集めているのです。実際に買った家がそのような価値があれば良いのですが。
坪単価は家を検討している人を勘違いさせる用語です。
「床面積」の坪単価
家本体価格に家の床がある部分で割った単価です。
「施工面積」の坪単価
家本体価格に施工する面積で割った単価です。
※玄関土間など含んでいるため坪単価が安く見えます。
外部接続の水道工事費や下水工事費、外構工事費が含まれていません。
チェック☑
✔賃貸並みの安いキッチンが標準になっていたりします。
✔棚板1枚増やす毎に別料金が請求されたりします。
✔お庭などの外構工事が高いケースがあります。
価格モデルが実際に住む大きさの家になっていなかったりします。
足場が別とか、普通では考えられないモデルになってしています。
月々の支払い値段の根拠となるモデルとなる家が不明確な表示が多いようです。
住宅ローンの月々の支払いからソーラー発電の売電を引いた金額だったりします。
消費税が８％から１０％へと２％も上がったり、木材価格が上がったりしていますが、昔のままの価格が使われているのは不思議です。
建物躯体の坪単価８０万円、内装や装備をいれると坪１００万円～。
あるハウスメーカーの回答例ですが、親切な表現になっています。
もともとの売値が高いですから、お客様を選んだ価格提示です。
表記方法にはルールがないので、そのまま話しを進めるためのオトリ価格表示が多いように見えます。お客様に値段意外を見せないで“家は同じ”、少しでも高い家を買うと損をしていると勘違いさせられます。
紙に書いたパンフレットを出されて１５００万円ですと言われても、実際には２０００万円を超えるだろうと思って設計打ち合わせに進める方もいるようです。そのような方は最初の見た目の値段が安いので、他だともっと高くなるという認識です。この認識に少し誤りがあるように思えます。
いろんな設備が付いているように見えても、それぞれが安い設備機器だったりしています。キッチンや洗面台、トイレなどが賃貸と同じレベルの商品であったりするので設備機器のチェックが必要です。また、使っている床材や壁材を調べないと痛みが早かったりして住んでいくうちくたびれる家になってしまいます。
ついつい値段に目がいくのですが、話しが進むと外構工事や上下水道の外回りが高いケースがあります。コンセントや棚板を一つ増やす毎に追加料金をとる方式の建設会社もあるようです。建設会社も何処かで儲けないといけないので、どこかで調整をとっています。
施工事例の写真とか、ホームページで標準仕様が詳しく書いてある建設会社を選ぶと安心です。ハウスメーカーに大金を出しても、ブランド価値が高いだけで使っている材料が見た目だけで実際には安い材料が使われているケースもあります。
そのため、家の価値はどこで決まるかを知っておくと良いです。
✔使っている木材によって家の値段が変わります
ボンドで固めた集成材の柱、薬品注入のKD木材、シロアリに弱い外材を使うと安い家が出来ます。
✔断熱材、断熱構造によって変わります
住んでいて快適な家は、「屋根や壁が通気構造」になって家自体の構造が最初から違います。その逆の例として、断熱材が湿気や結露を含む材質だと施工後にカビたり水分の重さで下にズレ落ちて、将来的に断熱材のない家になってしまいます。
※発泡ウレタンの断熱は、断熱性能が良くても人命に関わる問題があります。
ご参考リンク → 高気密・高断熱その裏に健康被害をもたらす発泡ウレタン有り
✔内装材料によって値段が大きく変わります
合板材の棚や扉を使う、ビニールクロス、集成材などの化学物質を含む製品は家が安くできます。新築のうちは見た目に変わりがないのですが、経年すると黄ばんだり、ワックスが剥がれたりして疲れた家になります。
建設会社の標準仕様が分って納得される家が見つかれば、最初から建設会社とお引き渡し価格を固めることです。お引き渡し価格とは、実際に引っ越して住めるようになる価格です。
家の坪単価が安いように見えていても、話しが進んでから外構費が２倍も高いとか普通によくある話しです。解体工事費も事前に現地調査で見積もりをして頂かないと、１００万円以上の差が出るケースがあります。
実際に住めるようになる価格プランを作るのは土地情報を見たり、給排水関係の下見に行ったりして調査が必要です。予めの概算予算を伝えておけば、その建設会社が受けられるかどうか判断してくれます。
✔新築の家の外回りの外構工事費を確認する
施工事例からどの程度のグレードの外構になるかを確認しておきましょう。
外構費が異常に高い家があったりします。
✔地盤改良費の追加費用の可能性を知る
✔キッチンなどの水周りのメーカーや仕様を確認する
良い家を建てている建設会社は「タカラスタンダード」のホーローをご提案していると言われています。水周りは家で一番痛む場所なので何時までもピカピカのキッチンを選びたいものです。リフォームが一番多いのが水回り、だいたい５００万円くらいのリフォーム相場。
家を買ってから、お金がかかる部分は良いモノを選ぶと長期的にお得になります。
✔自然素材の注文住宅を選ぶ場合は素材のチェックする
→売り手側が自然素材と言っているだけのケースがあります。
→石灰を合成ボンドで固めた漆喰、添加物の木材、ホンモノとの性能に違いがあります。
【２０２２年８月１８日：価格情報最新化】
３０坪２階建て：お引き渡し価格＝引っ越して住める価格
外材と合板材、集成材の家なので２２００万円前後で建っているようです。
設備機器などで安い材料に落とした家で引っ越して住める価格は２６００万円前後。
設備機器や外壁通気構造などの住宅で２８００万円前後が多いようです。
※真壁工法、大壁工法などで値段が違ってきます。
使う内装材の素材や住宅設備機器で値段が変わっていきます。
良い家は、やはり良い材料や長持ちする設備機器を使うので値段は少し高くなります。
トータル金額で１００万円の差があったとしても、３５年ローン（０．５％金利）で毎月の支払いは２０００円増えるのが目安です。年間に換算しても２４０００円高いだけ。
高品質な家に住むと、夏に涼しい家、冬に暖かい家、健康に良い家になります。高性能な家を選ぶと光熱費などが安くなり、そういう家を選ばれる方が年間トータルでお得な家になります。暖房光熱費も３５年で２００万円の違いが出てくるとか、暑さ寒さに我慢して暮らす家との違いにも差が出ます。
よく調べて選ばないと、国が定める省エネ基準の家を選んでも２階が夜になっても暑くてエアコン付けないと寝られないとか、平屋なので家全体が暑いとか、よくある話しです。
家を買ってからのリフォームも考えると耐久性ある家だと後々のリフォームに差が出ます。外壁を塗り壁にすると１０年毎に１５０万円くらい掛かるとか、ビニールクロスの壁の汚れがきになる、床のワックスがハゲてきたとか、後々のお金が出ていきます。
家は見た目が同じに見えても、実際に家に住んでみたら大きく違います。
土地から家を買われる方は、水道や下水、雨水、浄化槽などがない土地だと、その費用が余分に掛かって来ます。意外に大きなお金になりますので家を決めた工務店に土地を見てもらうと良いと思います。
土地の陽当りによっても、寒い家、暑い家に影響が出ます。どんなに高性能な家を建てたとしても、お天道様の太陽の力には勝てません。太陽軌道を計算して土地を選ぶと良いです。
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≪記事執筆者≫
コージーベース株式会社
代表取締役 松本好司
松山市生まれ。富士通に在職中は社長表彰をはじめ26年間で28回の経営表彰を授与。
その後、広島県庁の特別職として経営企画アドバイザー、国の研究機関のプロジェクトマネジメントアドバイザー、公立大学の経営大学院（MBA）の新設などの公的職務を歴任。
その後、建築学科がある学校法人の顧問、専門委員などに就任し、科学的知見をもって健康で安心な保育園の設置アドバイザー、健康自然素材の健康住宅の事業を行っています。
愛媛県で新築注文住宅をご検討の方、漆喰と無垢の木の家についてお知りになりたい方は、いつでもお気軽にお電話ください。資料請求もホームページから承っております。