【2026年最新版】愛媛県・松山市の注文住宅相場｜建築費・土地代を最新データで解説
【2026年最新版】愛媛県・松山市の注文住宅相場｜建築費・土地代を最新データで解説 ｜最新データから考える価格と住まいの価値
「松山市で注文住宅を建てる場合、いくらくらい必要なのだろう」
家づくりを検討し始めた方にとって、住宅価格は最も気になることの一つです。
土地の価格、建物の価格、住宅ローンの返済額など、家づくりには大きな費用がかかります。
だからこそ、現在の相場を知り、無理のない資金計画を立てることが大切です。
しかし、家づくりで本当に確認すべきなのは、広告に表示された建物価格や坪単価だけではありません。
どのような性能や設備が含まれているのか。
実際に住み始めるまでに、総額でいくら必要なのか。
そして、支払った金額によって、どのような暮らしが得られるのか。
この記事では、住宅金融支援機構が公表した「2025年度フラット35利用者調査」をもとに、全国・四国・愛媛県の注文住宅相場を比較します。
さらに、住宅価格が上昇している理由や、価格だけでは判断できない住まいの価値についても解説します。
2025年度フラット35利用者調査から見る注文住宅の最新相場
住宅金融支援機構は、2026年7月24日に「2025年度フラット35利用者調査」を公表しました。2026年最新版です。次回の更新は2027年の7月頃になります。
この調査は、フラット35を利用して住宅を取得した方のデータを、融資区分別・地域別・都道府県別に集計したものです。
主な調査項目には、次のような情報が含まれています。
・住宅の建設費
・土地取得費
・住宅面積
・敷地面積
・世帯年収
・自己資金
・融資金額
・年齢や家族構成
愛媛県松山市で注文住宅を検討する際にも、現在の予算感を考えるための重要な資料になります。ただし、フラット35利用者調査の数字は、フラット35を利用した方の平均値です。
愛媛県や松山市で建築された、すべての注文住宅の平均価格ではありません。
また、住宅の広さ、性能、設備、土地の条件などが異なる利用者の平均値であるため、一つの住宅会社の見積価格や標準価格を示すものでもありません。
相場を知るための客観的な目安として活用することが大切です。
愛媛県・四国・全国の注文住宅相場を比較
愛媛県の注文住宅相場をより分かりやすく把握するため、2025年度フラット35利用者調査の「土地付注文住宅」のデータをもとに、全国・四国・愛媛県を比較します。
土地付注文住宅とは、土地を購入し、その土地に注文住宅を建てたケースです。
土地探しから家づくりを始める方にとって、実際の資金計画に近いデータといえます。
【土地付注文住宅の建設費・土地取得費：フラット３５利用者調査】
土地付注文住宅の平均費用
地域 | 平均建設費 | 平均土地取得費 | 土地・建物の合計 |
全国 | 3,737.6万円 | 1,575.3万円 | 5,312.9万円 |
四国 | 3,578.3万円 | 995.2万円 | 4,573.5万円 |
愛媛県 | 3,523.0万円 | 1,038.2万円 | 4,561.2万円 |
愛媛県で土地を購入し、注文住宅を建てた方の平均は、建物が3,523.0万円、土地が1,038.2万円です。土地と建物を合わせると、平均4,561.2万円となります。
全国平均の5,312.9万円と比べると、愛媛県は751.7万円低い結果です。
ただし、この差の多くは、建物価格ではなく土地取得費の違いによるものです。建設費を比較すると、全国が3,737.6万円、愛媛県が3,523.0万円で、その差は214.6万円です。
一方、土地取得費は、全国が1,575.3万円、愛媛県が1,038.2万円で、その差は537.1万円あります。
つまり、愛媛県の住宅取得総額が全国より低い主な理由は、同じ家が大幅に安く建てられるからではなく、土地取得費を比較的抑えやすいためです。建設費だけを見るのではなく、土地取得費と建物価格を分けて確認することが重要です。都市部を含む全国平均では、土地取得費が総額を押し上げる傾向があります。
したがって、愛媛県では全国の大都市圏に比べて土地価格を抑えやすく、その分を住宅の性能、耐久性、耐震性能、自然素材、設備などに配分できる可能性があります。
ただし、愛媛県内であっても地域によって土地価格は大きく異なります。
特に松山市では、中心部へのアクセス、校区、生活利便性、土地の形状や接道条件などによって、土地取得費に大きな差が生じます。
平均住宅面積も比較する
土地付注文住宅の平均住宅面積は、次のとおりです。
地域 | 平均住宅面積 | 坪換算 |
全国 | 110.3㎡ | 約33.4坪 |
四国 | 105.9㎡ | 約32.0坪 |
愛媛県 | 103.8㎡ | 約31.4坪 |
愛媛県の土地付注文住宅の建物の大きさは平均で約31.4坪です。
全国平均より住宅面積が２坪ほど小さいため、建設費の差を比較するときは、住宅の広さの違いがある点も考慮する必要があります。
同じ30坪前後の住宅であっても、平屋と2階建てとでは有効に使える面積が異なる点や、廊下、収納、吹き抜け、窓、家事動線などの設計によって、暮らしやすさや広さの感じ方は大きく変わります。単に面積を増やすのではなく、限られた面積をどのように生かすかが重要です。
資金計画の参考にするための比較表の注意点
平均建設費が低い地域だからといって、同じ広さ・同じ性能の住宅を安く建てられるとは限りません。
建設費は、次の条件によって変わります。
・延床面積
・平屋または2階建て
・建物の形状
・耐震等級
・断熱等級
・窓や玄関ドアの性能
・断熱材の種類と施工量
・自然素材の使用範囲
・住宅設備のグレード
・地盤改良の有無
・給排水や造成の条件
・設計費や確認申請費
・外構工事の範囲
そのため、全国・四国・愛媛県の平均額は、あくまでも資金計画を始めるための基準として見る必要があります。
土地を持っている場合の注文住宅建設費
すでに土地を所有している方などが建物を建築した「注文住宅」の平均建設費も確認してみます。
【注文住宅の平均建設費：フラット３５利用者調査】
地域 | 平均建設費 | 平均住宅面積 |
全国 | 4,259.8万円 | 118.4㎡ |
四国 | 3,841.6万円 | 114.0㎡ |
愛媛県 | 3,696.1万円 | 110.5㎡ |
愛媛県の平均建設費は3,696.1万円です。
全国平均の4,259.8万円より563.7万円低くなっています。ただし、注文住宅の愛媛県平均は42件をもとにした数値であり、住宅面積も全国平均より小さくなっています。
また、土地を所有している方の建築では、二世帯住宅、大型住宅、建て替えなどが含まれる可能性もあります。
土地付注文住宅とは利用者の条件が異なるため、それぞれを分けて考えることが大切です。
松山市で注文住宅を建てるときは「表示価格」だけを見ない
住宅会社の広告では、「建物価格」「本体価格」「坪単価」などが大きく表示されていることがあります。しかし、その金額だけで実際に暮らし始められるとは限りません。
表示価格に次の費用が含まれているか、必ず確認してください。
・消費税
・設計費
・構造計算費
・省エネ計算費
・建築確認申請費
・地盤調査・地盤改良費
・屋外給排水工事費
・照明・カーテン工事費
・冷暖房設備費
・外構工事費
・登記費用
・住宅ローン関係費用
・火災保険・地震保険料
坪単価についても、住宅会社によって計算方法が異なります。
延床面積で割る会社もあれば、バルコニーや玄関ポーチなどを含む施工面積で割る会社もあります。坪単価が低く見えても、必要な工事を加えると総額が大きく上がる場合があります。
比較する際は、坪単価だけではなく、
「希望する性能と設備を含め、実際に入居できる状態までの総額はいくらか」、要するに「引っ越して住める価格」を確認することが重要です。
松山市では土地価格以外の費用にも注意が必要です
愛媛県の土地付注文住宅における平均土地取得費は1,038.2万円です。
しかし、この数字は愛媛県全体の平均であり、松山市内のすべての土地が1,000万円前後で購入できるという意味ではありません。
松山市内での土地の値段は坪30万円前後がひとつの目安であり、前後の価格変動は、次のような条件によって土地価格が変わります。
・中心部へのアクセス
・学校区
・駅やバス停への距離
・買い物や医療施設の利便性
・土地の広さと形状
・接道条件
・日当たりや周辺環境
また、販売価格以外にも費用が必要になる土地があります。
・造成工事
・擁壁工事
・上下水道の引き込み
・既存建物の解体
・地盤改良
・農地転用
・境界確定
土地の販売価格が安くても、建築できる状態にするまでに多額の費用がかかる場合があります。土地を選ぶときは、販売価格だけではなく、その土地に希望する家を建てた場合の総額まで確認することが重要です。
法改正によって設計と申請に必要な業務が増えています
2025年4月から、建築基準法と建築物省エネ法に関する大きな制度変更が始まりました。
主な変更点は、木造戸建住宅に関する建築確認手続きの見直しと、新築住宅への省エネ基準適合義務化です。いわゆる4号特例の見直しによって、対象となる木造住宅では、構造や省エネ性能に関する図書の提出・審査が従来より増えました。
住宅の安全性や省エネ性能を確認するために必要な変更ですが、住宅会社や設計者が行う業務量も増えています。
・設計図書の作成
・構造に関する検討
・省エネ性能の計算
・確認申請図書の整備
・審査機関との調整
・設計変更時の再検討
こうした業務の増加は、設計期間や申請期間だけでなく、設計・申請コストにも影響します。今後は、単に図面を描くだけではなく、構造と省エネ性能を根拠に基づいて確認できる設計体制が、これまで以上に重要になります。
断熱等級の向上も建築費に影響します
2025年4月以降、原則としてすべての新築住宅に省エネ基準への適合が求められるようになりました。さらに、将来を見据えて、ZEH水準やより高い断熱等級を選ぶ方も増えています。
断熱等級を高めるためには、単に断熱材を入れればよいわけではありません。
・高性能な断熱材と断熱構造や通気構造
・必要な断熱材の厚みや使用量
・樹脂サッシや高性能ガラス
・高断熱玄関ドア
・気密性を高める施工
・熱橋を減らす設計
・適切な換気計画
・日射取得と日射遮蔽の検討
などを、建物全体で計画する必要があります。
これらは初期費用を押し上げる要因になります。
しかし、断熱性能にかける費用は、単なる建築費の上昇ではありません。
夏と冬の快適性、冷暖房費、結露やカビの抑制、建物の耐久性、家族の健康など、住み始めてからの暮らしに関わる投資です。
安価な断熱材を選ぶか、高価な断熱材を選ぶかだけでなく、
「設計どおりの性能が、施工によって実現されているか」まで確認する必要があります。
2026年以降も住宅価格が上昇する可能性があります
住宅価格には、法改正や住宅性能の向上以外にも、複数の上昇要因があります。
・木材、鉄、アルミ、ガラスなどの資材価格
・住宅設備機器の価格
・職人や技術者の人件費
・電気、燃料などのエネルギーコスト
・物流費
・為替の変動
・中東情勢などによる国際輸送への影響
特に、原油価格や海上輸送費の変動は、資材の製造費と輸送費の両方に影響します。
国際情勢や為替は変動するため、住宅価格が必ず上がると断定することはできませんが、肌感覚で1棟あたりのお値段が毎年約100万円は上がっている感じです。
設計業務の増加、省エネ性能の向上、人件費の上昇など、国内の構造的なコスト上昇要因もあります。
そのため、「数年待てば住宅価格が大幅に下がる」と決めつけることにも注意が必要です。
いままで30年あまり物の価値が下がっていくデフレ経済から、インフレ経済への変わってきており、インフレ経済時には物価全体が上がります。インフレになるとお金の価値は下がりますので早めに建物を買っておいた方が得をすることになります。
家族にとって適切な建築時期を、価格だけで判断するのではなく、現在の家賃、年齢、住宅ローンの返済期間、子どもの成長、建築費の動向などを含めて考えることが大切です。
価値のある家を選ぶ方が増えています
住宅価格が上昇するなかで、家づくりに対する考え方も変化しています。
以前は、建物本体価格や坪単価を中心に比較する方が少なくありませんでした。
現在は、建築時の価格だけでなく、次のような価値を重視する方が増えています。
・夏も冬も快適に暮らせること
・光熱費を抑えられること
・室内の温度差が小さいこと
・結露やカビを防ぎやすいこと
・安心できる空気環境であること
・自然素材を使っていること
・地震に備えられること
・修繕しながら長く住めること
・メンテナンスコストが安いこと
・将来に価値を残せること
初期費用が低くても、冷暖房費、修繕費、設備交換費などが長期間にわたって高くなる家もあります。反対に、建築時に性能や耐久性へ適切に投資することで、住み始めてからの負担を抑えられる場合があります。
これからの家づくりでは、「いくらで買えるか」だけではなく、
「支払う金額によって、どのような暮らしと価値が得られるか」
を比較することが大切です。
家づくりは、家族の未来への資産投資です
家は、完成した瞬間だけを見る商品ではありません。
家族が毎日を過ごし、子どもが育ち、何十年もの人生を支える場所です。
断熱性能や耐震性能、空気環境、素材、耐久性への投資は、家族の健康、安心、時間、将来の支出に関わります。
その意味で、家づくりは単なる消費ではなく、家族の未来への資産投資です。
そして、家選びには「知らないことの代償」があります。
建てた後で断熱性能や空気環境の違いを知っても、簡単にやり直せない部分があります。
住宅会社を決める前に、表示価格や間取りだけでは見えない違いを知ることが、後悔を減らす第一歩です。住宅のお値段は使っている材料によってお値段が変わります。使っている材料や素材まで確認して、お値打ちなのか、損をしているのか、考えていくのが得策です。
数字では分からない住まいの価値を体感してください
フラット35利用者調査から、愛媛県や全国の注文住宅相場を知ることはできます。
しかし、平均価格の数字だけでは、室内の空気、木の香り、足触り、静けさ、温度の感じ方まで比較することはできません。
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愛媛県松山市の注文住宅相場に関するよくある質問
愛媛県の注文住宅は全国より安いのですか？
土地付注文住宅の平均総額は、全国5,312.9万円に対して、愛媛県は4,561.2万円です。愛媛県の方が751.7万円低くなっていますが、その差の多くは土地取得費によるものです。建物の平均建設費の差は214.6万円です。
愛媛県で土地から注文住宅を建てる場合、総額はいくらですか？
2025年度フラット35利用者調査では、愛媛県の土地付注文住宅は、平均建設費が3,523.0万円、平均土地取得費が1,038.2万円です。
土地と建物を合わせた合計は、平均4,561.2万円となります。
ただし、外構工事、地盤改良、諸費用などの含まれ方はケースによって異なります。
愛媛県の注文住宅は全国より安いのですか？
土地付注文住宅の平均総額は、全国5,312.9万円に対して、愛媛県は4,561.2万円です。愛媛県の方が751.7万円低くなっていますが、その差の多くは土地取得費によるものです。建物の平均建設費の差は214.6万円です。
松山市でも4,500万円程度で建てられますか？
松山市内では、土地の場所、校区、広さ、造成、地盤、住宅性能などによって総額が変わります。利便性の高い地域や人気校区では、県平均より土地取得費が高くなる可能性があります。
土地を持っている場合、建物はいくらかかりますか？
2025年度調査における愛媛県の注文住宅の平均建設費は3,696.1万円です。
ただし、平均住宅面積は110.5㎡で、約33.4坪です。
建物の広さ、形状、性能、設備などによって金額は変わります。
注文住宅と土地付注文住宅では、なぜ建設費が違うのですか？
注文住宅は、すでに土地を所有している方が建築したケースなどを含みます。
土地付注文住宅は、土地と建物を同時に取得したケースです。
利用者の年齢、住宅面積、建築目的、予算配分などが異なるため、平均建設費にも差が生じます。
坪単価だけで住宅会社を比較してもよいですか？
坪単価には統一された計算方法がありません。
会社によって、延床面積で割る場合と、バルコニーや玄関ポーチなどを含む施工面積で割る場合があります。また、設計費、外構工事、給排水工事、照明、空調などが含まれていないこともあります。
坪単価ではなく、実際に入居できる状態までの総額を確認してください。
2026年以降、注文住宅の価格は上がりますか？
将来の住宅価格を断定することはできません。
しかし、資材価格、人件費、物流費、エネルギー価格、省エネ性能の向上、設計業務の増加など、住宅価格を押し上げる要因があります。
価格が下がることだけを期待して建築時期を決めるのではなく、家賃、年齢、住宅ローン、家族の暮らしなどを含めて判断することが大切です。
断熱性能を高くすると建築費は上がりますか？
高性能な断熱材、窓、玄関ドア、気密施工などが必要になるため、初期費用は上がる傾向があります。一方で、冷暖房費、室内の温度差、結露やカビ、快適性、建物の耐久性など、住み始めてからの価値も含めて判断する必要があります。
相場より高い住宅には価値がありますか？
価格が高ければ、必ず良い住宅というわけではありません。
構造、断熱性能、空気環境、使用する素材、施工品質、保証、メンテナンス計画などを確認し、価格の根拠が説明されているかを見極めることが重要です。
家づくりを始める前に何を確認すべきですか？
土地と建物の総予算だけでなく、断熱性能、耐震性能、空気環境、光熱費、修繕費、保証、将来の暮らし方まで確認することが大切です。特に、完成後には変更しにくい構造、断熱材、窓、換気、壁の内部などについて、契約前に理解しておく必要があります。
※出典：独立行政法人住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）をもとにコージーベース株式会社作成。
